부동산 임대업자인 송일국씨는 관할세무서에서 과거 부가가치세 과세예고통지를 받았다. 종전에는 아들과 처 등의 특수관계자에게 부동산을 무상으로 임대할 경우 용역의 무상공급에 해당하여 세금이 과세되지 않았다. 그러나 2012년 7월 1일 이후 공급분부터는 법 개정으로 인해 시가로 과세되는데 이를 몰랐던 게 문제가 됐다.

특수관계자에게 무상임대 시 과세
사업자가 특수관계인에게 대가를 받지 아니하고 사업용 부동산의 임대용역을 공급하는 경우에는 용역의 공급으로 보아 과세한다.
특수관계인이란 6촌 이내의 혈족, 4촌 이내의 인척, 배우자 등 소득세법 시행령 제98조 1항 또는 법인세법 시행령 제87조 제1항 각 호에 따른 자를 말한다.

특수관계자에게 무상임대 시 공급가액
-자기가 공급한 용역의 시가를 공급가액으로 봄
-시가의 기준(시행령 제62조)

세금계산서 발급의무, 매입세액공제 여부
특수관계자에게 무상으로 사업용 부동산을 임대하는 경우에는 시가로 과세되는 것이며, 당해 부동산의 신축 및 취득 관련 매입세액은 공제가 가능하다.
부가가치세 신고 시에는 기타매출로 신고해야 한다.

저가임대 시 과세표준(시가)계산
특수관계자에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받은 경우에는 시가가 과세표준이 된다.
이 경우 시가는 유사거래가액이나, 유사거래가격이 없거나, 시가가 불분명한 경우는 다음의 산식에 따른다
과세표준(시가)=(부동산의 시가 * 50% - 전세금) * 정기예금이자율

공동사업자로서 임대업을 영위하는 경우 과세대상 여부
토지지분이 없는 자가 토지를 소유한 특수관계자와 함께 당해 토지에 건물을 신축하여 공동사업자로서 부동산임대업을 영위하는 경우 토지소유자와 특수관계자의 관계는 과세대상 거래에 해당하지 않는다.

특수관계자에게 무상임대 사례
아버지와 아들이 공유한 토지 위에 아들이 건물을 단독으로 소유하여 건물 임대업을 영위하면서 아버지 소유지분 토지의 사용대가를 지급하지 아니하는 경우, 아버지는 사업용 토지의 무상임대로서 과세대상이며 그 과세표준은 시가로 한다.

이번에는 무상임대 시 부가가치세에 대해서만 정리를 해보았다. 그러나 무상임대나 저가공급은 증여와 관련하여 세법적으로 깊게 들어가면 복잡한 산식과 사례가 많이 존재한다. 사실상 특수관계자간에 무상 또는 저가공급은 포착이 쉽지 않다. 그러나 모든 세목이 그러하듯 포착되면 더 무거운 세금부담을 질 수 있다는 것을 명심하고 이왕 납부할 세금 미루지 말고 납부하는 것이 절세의 지름길이라 하겠다.