결혼 적령기를 앞둔 자녀가 있는 부모가 미리 자녀 명의로 주택을 대신 구입해 주고 싶지만 증여세 부담으로 망설이는 경우가 많다. 그래서 그 해결책으로 전세 입주자가 있는 주택을 구입해주는 방법을 많이 사용하는데, 이러한 방법을 부담부증여라고 한다. 또는 자녀에게 시가보다 싸게 양도하는 방법을 쓰기도 한다. 절세 효과를 높이려면 각각 상황에 맞는 방법을 적용해야 한다.

부담부증여 적용 요건과 주의사항
자산을 증여하면서 해당 증여재산에 담보된 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 것으로 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 보고 양도소득세를 과세하고 채무를 제외한 부분은 증여세를 과세한다.

여기서 채무는 금융기관 등 객관적으로 확인할 수 있는 채무여야 한다. 예를 들어 당초 취득가액이 5천만원이고, 증여 당시의 시가가 1억원이고, 증여자의 채무가 6천만원인 설정된 자산을 자녀에게 증여하는 경우 양도소득세와 증여세를 산출하는 방법은 아래와 같다.

- 양도가액: 1억원 ⅹ (6천만원/1억원) = 6천만원
- 취득가액: 5천만원 ⅹ (6천만원/1억원) =3천만원
- 양도소득세: 양도차익 3천만원 (6천만원 - 3천만원) ⅹ15% - 108만원 = 342 만원
- 증여세: 증여세 과세 가액 4천만원 (1억원 - 6천만원) – 자녀공제 5천만원 = 0

그냥 증여를 하면 증여세 1천만원을 부담해야 하나 상기와 같이 부담부증여를 하게 되면 658만 원의 절세효과를 누릴 수 있다. 그러나 수증자가 증여자의 채무를 인수해야 하는 것이기 때문에 전세보증금을 승계 받는 것은 문제가 없지만 증여자의 금융기관 대출금을 승계 받아야 하는 경우에는 문제가 발생 할 수 있다.

최근 들어 금융기관의 대출 자격 요건이 대폭 강화되어 소득이 없는 경우 대출 받기가 매우 어려워졌으므로 사전에 수증자에 대한 채무 인수 가능성 여부를 확인하는 것이 중요하다. 그리고 수증자의 소득 유무에 따라 취득세율도 달리 적용되어 무소득자인 경우에는 유소득자에 비해 더 큰 취득세율이 적용된다.

저가 양ㆍ수도에 따른 이익의 증여
재산을 시가보다 낮은 가액으로 양도하는 경우에는 시가에서 대가의 차액에 해당하는 이익이 실질적으로 양수자에게 무상으로 이전되는 효과가 발생한다. 이와 같이 증여계약이 아닌 양도계약으로 재산을 이전시키면서 저가 및 고가 양도를 통하여 증여 이익을 주는 경우 증여세가 발생되는 것으로 증여세 과세 요건은 아래와 같다.

예를 들어 시가 10억원인 아파트를 아들에게 6억원에 저가 양도하는 경우 시가와의 차액이 3억원이상에 해당되므로 증여재산가액은 1억원(10억원-6억원)-Min(10억원ⅹ30%, 3억원)이 된다. 따라서 이 경우 양도가액을 7억원 이상으로 해야 증여세 부담을 피할 수 있다.

그리고 유의할 것은 세법상 직계존비속간의 양도 거래는 증여로 추정하고 있기 때문에 과세관청에서는 거래대금의 실제 수수여부를 반드시 점검을 한다. 만일 매매계약서와 다르게 매매대금이 오고 간 사실이 없다면 이를 매매가 아닌 증여로 보아 증여세를 추징할 수 있다. 따라서 매매대금은 양도자 양수자의 금융 계좌로 입출금 된 증빙자료를 준비해야 한다.

저가 양수도 방식은 아무래도 양도소득세 부담이 크므로 양도차익이 적은 재산인 경우에 유리하나 양수자의 양도 대금 지불 능력이 있어야 되고, 부담부증여도 당장 수증자가 목돈이 없어도 되나 향후 수증자의 채무부담 능력을 고려해야 한다. 따라서 부담부증여나 저가 양수도 방식을 선택하는 기준은 수증자의 소득 능력과 증여재산가액의 양도소득세 부담을 감안해서 결정하는 것이 현명하다.