부동산을 거래하면서 양도차익이 발생하면 양도소득세를 납부해야 한다. 요 몇 년 부동산 가격이 급등하면서 양도차익 금액이 큰 경우가 많아 양도소득세도 많은 금액을 납부해야 하는 사례가 많다. 양도소득세를 합법적인 방법으로 줄이는 전략을 살펴보자.

1. 1세대 1주택 비과세
기존에는 1세대1주택자가 양도소득세 비과세를 받으려면 2년간 보유만 하면 되었다. 그러나 ‘17.8.3. 이후부터 조정대상지역에서 취득한 주택은 2년간 거주를 해야 비과세를 받을 수 있게 됐다. 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이고, 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 한다. 그리고 올해부터 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받기 위한 거주기간을 판단할 때는 최종적으로 1주택자가 된 시점부터 계산해야 한다.

2. 장기보유특별공제
보유기간이 길면 양도 시 보유기간 중 형성된 양도차익이 일시에 실현되어 세 부담이 크므로 부동산을 장기 보유하는 경우 양도차익에서 일정률만큼 공제해주는 제도가 장기보유특별공제다.
현재는 2년 이상 거주한 경우에만 1세대 1주택자 장기보유특별공제를 적용받을 수 있다. 게다가 공제율을 적용할 때 보유기간과 거주기간을 각각 따진다. 보유 1년당 4%씩 최대 40%를, 거주 역시 1년당 4%씩 최대 40%를 반영하여 최대 80%를 공제받을 수 있다.
다주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 양도하는 경우에는 장기보유특별공제를 적용받을 수 없다.

3. 양도차손이 발생한 해에 양도
양도소득은 1년 단위로 과세하는 기간과세로서 부동산 양도로 인해서 양도차손이 발생한 경우 양도한 다른 자산의 양도차익과 통산하여 과세하므로 이 경우 다른 자산의 양도차익이 줄어들어 절세할 수 있게 된다.

4. 특수한 경우 다주택자도 비과세
대체 취득으로 인한 일시적 2주택, 혼인합가, 동거봉양 합가, 상속 주택 외 주택양도, 취학, 질병의 요양, 근무형편 등으로 인한 경우 양도 시 비과세를 받을 수 있으므로 요건을 사전에 명확히 알아보는 것이 중요하다.

5. 취득ㆍ보유ㆍ양도 시 비용 정리 잘해야
취득 시 취득세, 법무사 수수료, 공인중개사 수수료, 그리고 보유 시 자본적 수선비용, 보일러 수리 비용이나 창호 설치 비용 등, 양도 시 공인중개사 수수료 등을 잘 챙겨 놓으면 모두 비용처리가 되어 양도소득세 계산 시 양도차익을 줄여주어 세금 부담을 낮춰준다.

6. 양도시점에 따라 재산세와 종부세 절세
재산세와 종부세는 매년 6월 1일을 기준으로 하여 과세하므로 양도 시 6월 1일 이전에 양도 한다면 재산세와 종부세를 절세할 수 있다.

7. 오피스텔 보유자 주택 양도 시 주의
오피스텔은 주택으로 사용하는 경우 주택으로 보기 때문에 1세대 1주택 보유자가 오피스텔을 1보유하며 주택으로 사용하며 주택을 양도 시 2주택자가 되어 1세대 1주택 비과세를 적용받지 못할 수 있다.

8. 다운계약서 쓴 경우 거래증빙으로 입증
취득 시 취득가액을 다운계약서를 쓴 경우 취득가액이 낮아져 양도차익이 많이 발생하므로 실제 지급한 금액을 통장사본이나 수표의 발행 자료를 징구하여 실제 취득가를 입증하면 된다.

9. 조정지역 주택 처분 시
조정지역의 다주택자는 양도 시 3주택 이상의 경우 ‘21.6.1. 이후 양도분부터 양도세율이 기본세율+30%, 2주택자의 경우 기본세율+20%로 중과세 되므로 양도차익이 적은 것부터 양도하는 것이 세율 부담에서 유리하다.

10. 양도소득세 신고
양도소득세는 양도일의 말일부터 2개월 내에 신고 납부해야 한다. 그렇지 않으면 신고불성실 가산세 20%가 적용되고 양도소득세도 납부하지 않게 되면 1일 0.025%씩 납부불성실 가산세 적용되므로 주의해야 한다. 납부는 천천히 하더라도 신고기간 내에 신고해야 20%의 가산세를 피할 수 있다.

지금까지 살펴본 바와 같이 실제 절세요건을 알아도 사전에 요건을 모두 위배한다면 절세처리가 불가능하므로 양도 전에 전문가와 상담하여 꼼꼼히 요건을 알아보는 것이 중요하다. 날짜 하루 이틀 차이로 인해서 엄청나게 큰 돈을 세금으로 납부하게 되는 경우가 많으므로 전문가와 충분히 상담 후 양도하는 것이 절세의 팁이라 할 수 있다.