[Y사이드저널 국용진 기자] 지난해 정부의 12·16 부동산 대책의 주요 타깃인 서울 강남4구와 과천, 분당 등 준강남권 집값은 상승세 둔화가 이뤄지는 가운데, 수원과 용인시는 투자 수요가 몰리며 이른바 ‘풍선효과’가 나타나고 있다고 주요 매체가 전했다. 수원과 용인시가 비청약과열지구이기 때문이란 분석이다.

◆ 수원·용인시 ‘비규제 풍선 효과에 교통 호재까지’

매체에 따르면, 1월17일 한국감정원의 분석에서 지난 13일 기준 경기 수원의 아파트값은 1주 전보다 0.7% 상승했다. 수원에서도 팔달구(1.02%)와 영통구(0.91%)가 특히 많이 올랐다. 수원과 인접한 용인시도 상승률 0.53%를 기록했다.

수원과 용인시는 지난해 12·16 대책 반사이익을 얻은 대표적인 곳이다. 이른바 ‘풍선효과’다. 이는 정부가 시세 9억원을 초과하는 주택에 대한 대출 규제를 강화하면서 서울 접근성이 나쁘지 않고, 상대적으로 집값이 낮은 지역으로 수요가 몰릴 것이라는 분석에서다.

12·16 대책 발표 한 달이 되면서 실제 풍선효과가 나타나기 시작했다. 수원 아파트 매매가격 변동률은 지난달 16일 0.44%에서 지난 13일 0.7%로 확대했다. 용인시 역시 같은 기간 상승 폭이 커져 0.53%를 기록했다.

수원과 용인시도 모든 규제에서 벗어난 지역은 아니다. 국토교통부는 지난 2018년 12월 수원 팔달구, 용인시 기흥·수지구를 ‘조정대상지역’으로 신규 지정했다. 투기지구나 투기과열지구보다는 덜하지만, 대출과 양도세 등에서 규제를 받는다.

다만, 수원 팔달구와 용인시 기흥·수지구는 조정대상지역이지만 ‘비청약과열지구’로 묶여 전매제한 기간이 6개월에 불과하다. 이 때문에 적어도 청약 시장에선 수원 팔달구와 용인시 기흥구 등 비청약과열지구는 다른 규제 지역과 차이가 있다는 의견도 있다.

▲ 용인시 수지구 일대 아파트 전경. (사진= 용인시)

◆ 강남4구 등 고가 주택지역 상승세 빠르게 둔화

수원이나 용인시와 달리 서울 강남4구(강남·서초·송파·강동구), 경기 과천·성남 분당은 12·16 대책이 빠르게 스며들고 있다. 이들 지역에서 정부 대책의 효과가 나타나고 있는 셈이다.

먼저 강남4구는 0.33%에 달했던 상승률이 0.04%까지 떨어졌다. 서초구는 보합을 기록해 약 7개월 만에 상승세를 멈췄고, 강남구(0.36%→0.01%)와 송파구(0.33%→0.01%) 역시 보합 수준까지 내려앉았다.

상승세 둔화 폭은 과천과 성남 분당이 더 컸다. 상승률이 0.71%에 달했던 과천은 지난달 30일 하락 전환했다가 다시 소폭 상승했다. 분당은 지난 13일 마이너스(-) 0.01%를 기록해 약 7개월 만에 하락 전환했다.

강남4구, 과천 등의 상승세 둔화가 가파른 것은 9억원 초과 고가 아파트가 많아서다. 주택담보대출을 금지한 15억원 초과 ‘초고가 아파트’는 강남3구 비중이 절대적이다.

전국 15억원 초과 아파트 22만2000여가구 중 17만1000여가구가 강남3구에 몰려 있다. 9억원 초과 아파트 역시 강동구를 포함한 강남4구 비중이 절대적으로 높고, 과천과 성남 분당도 고가 아파트를 쉽게 찾아볼 수 있다.

대출 규제가 9억원 초과 주택에만 적용되면서 서울 9억원 이하 아파트에도 풍선 효과가 나타날 것이라는 전망이 있었으나, 뚜렷한 움직임은 없는 상황이다.

이런 가운데, 시장에서는 최근 ‘거래 절벽’이 통계 착시를 부르고 있다고 지적도 있다. 한국감정원은 전국 아파트 중 일부를 추출해 표본을 정한다. 조사 당시 거래가 이뤄지지 않은 곳은 여러 평가설계를 통해 가격을 ‘추산’ 한다. 거래 침체기에는 그만큼 통계의 현실 반영률이 떨어지고, 자칫 거래 침체가 가격 하락으로 잘못 읽힐 수 있다는 뜻이다.

실제 12·16 대책 이후 부동산 거래량은 급감하고 있다. KB주택시장동향자료에 따르면 지난 13일 기준 서울 강남권 매수우위 지수는 전주보다 4.6 떨어진 105.4로 나타났다. 지난달 30일 이후 하락세가 지속되고 있다. 서울 전체는 104.3으로 전주에 비해 0.9 오르는데 그쳤다.

매수우위 지수는 주택 매수자와 매도자 수의 차이를 지수화한 것인데, 값이 떨어질수록 주택을 사려는 사람이 줄어들었다는 의미다.