부동산 임대업자로 오피스텔을 3개 보유하고 있는 오삼식 사장님. 그 중 1개는 한동안 공실이었다가 2017년 7월에 겨우 임차인을 찾아 임대했으나 2018년 10월부터 임차인이 월세도 내지 않는 등 여러모로 문제가 많아 2019년 3월에 오피스텔을 부동산에 내 놓았다.

1. 오피스텔 취득 시
(1) 부가가치세를 환급받는 경우
- 일반 임대사업자로 등록하는 경우
- 개인사업자 본인이 사용할 사무실로서 해당 업종으로 등록하는 경우

(2) 부가가치세를 환급받지 못하는 경우
- 간이과세 임대사업자로 등록하는 경우
- 주택임대사업자로 등록하는 경우
- 본인이 거주할 목적으로 취득하는 경우
- 임대사업 등록을 하지 않는 경우

2. 오피스텔 양도 시(일반 임대사업자)
(1) 포괄양도양수
임대중인 오피스텔: 매수인이 매도인과 동일하게 임대업을 영위하거나
본인이 사업중에 사용하고 있는 오피스텔: 매수인이 매도인의 사업을 포괄양수 받는 경우에는 계약서에 포괄양도양수 임을 명시하고 매도인은 세금계산서 발행 없이 양도할 수 있다. 이는 매수인의 자금부담 초래를 완화하기 위한 세법상 장치이다. 이 경우 포괄양도 양수 후에 새로운 사업의 종류를 추가하거나 사업의 종류를 변경한 경우에도 포괄양도양수로 보고 있다.

(2) 포괄양도양수 하지 않고 매매계약 후 폐업
매매계약일 이후 사업자등록 폐업신고를 한다면 양도 후에 폐업한 것이므로 오피스텔이라는 재화를 공급한 것으로 본다. 매도인은 세금계산서 발급을 하여 매수인에게 거래대금의 10%를 받아 납부하여야 하고 매수인은 부가세 조기환급 신청을 통해 부담한 부가가치세를 조기에 환급받을 수 있다.

(3) 매수인이 일반과세 사업자가 아닌 경우
매수인이 간이과세자 / 매수인이 거주용으로 취득 / 매수인이 면세사업자 인 경우에는 포괄양도양수에 해당하지 않아 세금계산서를 발급하여야 한다. 단순히 계약서에 포괄양도양수 문구가 있다는 것만으로 세금계산서 발급을 하지 않아도 된다고 생각하면 나중에 부가세 납부 및 가산세부담이 매도인에게 있으니 유념하여야 한다.

(4) 공실 상태에서 폐업한 경우
부가가치세법에서 재화의 간주공급으로 보는 것 중 폐업 시 잔존재화라는 항목이 있는데 공실상태에서 폐업하는 경우에는 오피스텔이 이에 해당하여 폐업 후 부가가치세 신고 시에 폐업시 잔존재화금액을 기재하여 신고 및 납부를 하여야 한다.
오피스텔은 고정자산(감가상각 대상)에 해당하여 취득 시 환급받았던 부가가치세를 일부 납부해야 하는데 10년 기준으로 취득한지 10년이 넘었다면 추가로 납부할 세액은 없고 취득한지 10년이 되지 않았다면 납부세액을 계산하여 납부하여야 한다.
오피스텔 취득시 환급세액 X (1-5%X경과된 과세기간의 수)

(5) 폐업 후 매매한 경우
포괄양도양수 했다고 하여도 폐업 후에 매매한 경우에는 이를 폐업시 잔존재화로 보아 폐업후 부가세 신고시 폐업시 잔존재화에 해당하는 부가가치세를 납부하여야 한다.
사업자등록 폐업시 폐업날짜에 유의하지 않는다면 납부하지 않아도 될 세금을 납부해야 할 의무가 발생 할 수 있으니 폐업시 신중함을 기해야 한다.

오삼식 사장님의 경우
오피스텔 매매의 경우는 워낙 케이스 별로 다루어야 할 사안이므로 오피스텔 취득시 부가가치세를 환급받았다면 취득시기를 고려하여(10년 여부) 오피스텔 매매 시 절세할 수 있는 방안을 담당 세무대리인과 상담하여야 한다. 상담 없이 본인이 계약과 폐업 절차를 진행한 뒤에 양도소득세와 폐업 부가가치세 신고를 의뢰한다면 내지 않아도 될 세금을 납부하게 될 수도 있다.